自己競落については、よく不動産競売業者から質問を受けます。
そもそも自己競落とはなんでしょうか。例えるならヤフーオークションで自分の服を出品し、最後は自分が落札することです。
自分で出品して、自分で落札する、これを裁判所の不動産競売システムついて実行することです。
どのような仕組で、どのようなメリットがあるのかを解説します。

競売を申し立てるには

　競売を申立てるには、まず債権を有してなければなりません。
新規でお金を貸し付け、不動産を担保にとっている場合か、あるいは債権の流通市場で中古の担保付債権を購入してきて保有している状態です。
色々と書いてもイメージできないので、具体例で見ていきましょう。今回は新規の貸付けにより担保付債権を有している例です。

【例】

• Ａ社はＸに対し５０００万円を貸付け、Ｘ所有の不動産に抵当権を設定した。
• しかしＸは５０００万円を返済しない。
• Ａ社は抵当権に基づき裁判所に競売を申立てた。
• この不動産の時価はおおよそ２０００万円である。
• 裁判所により、最低売却価格は１５００万円と定められた。
• ２０００万円で売れそうな不動産なので、競売業者は自分の利益を考慮し、１７００万円で入札しようか、いや最近は競合も高い札を出してくるので１９００万円で入札しようか、と試行錯誤している。
• 開札日になり札を開けてみると、１番札はＡ社の５０００万円であった。

このような状態が想定できます。ちなみに債権額よりも担保不動産の時価が低いことはよくあります。
バブル期に貸付けた債権についてはバブル崩壊による地価の暴落が原因で債権額の方が多いです。
また新築の戸建やマンションについても、不動産を含めモノの価格は新品が一番高く、住宅ローンはこの一番高い新築価格でローンを貸していますが、売るとき（時価）の中古価格は大幅に下落するので、債権額の方が多いのが一般的です。

５０００万円では勝てないと競売業者は呆れる一方、なぜ２０００万円の不動産に５０００万円という高値で入札するのかと疑問に思いうでしょう。しかしこの後、Ａ社は今回手出しの現金無しでこの不動産の所有権を手に入れます。Ａ社と裁判所で次のような会話がなされます。

裁判所：「Ａ社さん、今回の競売あなたが落札しました。ついては５０００万円を納付してください。」

Ａ社：「了解しました。５０００万円を納付します。」「ところで５０００万円で落札されたならば、債権者である私へ５０００万円の『配当』が発生しますよね。」

 裁判所：「はい、そうです。」

Ａ社：「５０００万円を納付してもそのお金は債権者である私のところに、裁判所を経由して『配当』という形で、行って来いで戻ってきます。それならば、５０００万円の配当はいらないので、５０００万円の納付もしません。納付と配当の相殺する『差引納付』という手続きをするので、所有権を移転してください。」

　これによりＡ社は、今回手出しの現金無しで所有権を取得します。ここで振り返ってみるとＡ社は５０００万円という高額札で入札しても、そのお金は５０００万円の高配当で戻ってくるので、他社に絶対に負けない債権額ＭＡＸの金額で入札して構わないわけです。　
　ここで注意しなくてはならないことは、Ａ社は無料で不動産を手に入れて得したのではないということです。そもそもＡ社はＸに対し５０００万円貸付けており、返済の代わりに担保不動産を競売手続きにおいて取得しただけなので、お金は１円も戻ってきていません。この後、Ａ社が取得した不動産を時価の２０００万円で売れば、２０００万円は戻ってきますが３０００万円は損失となります。しかしＡ社にとって自己競落は以下のようなメリットがあります。

【メリット】

・低廉価格で落札されるリスクを排除できる。→１５００万円で落札されたら競売業者はラッキーですが、債権者はたまりません。

・競落した不動産にバリューアップを加え、通常の市場で売却すれば、競売市場で売却するよりはるかに大きな額を回収できる。

・子会社等を使って債権額満額で入札・落札すれば、債権者は満額回収できる。

・不動産売却の時期を選ぶことにより、貸倒損失の計上時期をコントロールできる。

※メリットの最後の二つについては、一定の会計基準を満たすことが必要な場合があります。

自己競落による債権処理をお考えの方、お問い合わせは弊社LINE公式アカウントからお気軽にご連絡ください。