オーバーローン（売買価格＜抵当権の金額）物件を任意売却の場面で、手付金はどうするのか相談がありました。売主の信用状況は、支払を滞納し、債権者から返済を迫られていますが資力がなく、返済ができない状態です。つまり、売買契約が白紙解約となった場合、支払った手付金が返ってこないことが心配だ、との相談です。
１　契約時すでに、債権者の抵当権抹消の同意が確実にとれていれば問題ないのですが、契約締結後に詰めていく場合
２　買主側にローン特約が付いている場合
などです。そのため買主は、手付金を支払ってその後
１　債権者と担保権解除、抹消（任意売却）の交渉が不調で売買不成立となった場合
２　金融機関の融資が下りなかった場合
手付金が戻ってくるか心配です。
※売主が宅建業者であれば、宅建業法上の「手付金等の保全措置」がありますが、これは売主が宅建業者で、買主は個人に限る制度です。

　買主の立場に立った際、手付金は払わず手付金無しのいわゆる「ゼロ契約」したいところです。
筆者が以前働いていた上場不動産会社でも当時、手付金は払っていませんでした。
しかし契約をしたならば、売主はもちろん手付金は預かりたいです。また仲介業者も取引を確実にするために、手付金の授受を望むでしょう。
このように、オーバーローン物件の売買において、手付金の支払いを強く要求している場合はどうするのがよいでしょうか。
方法として

１　手付金を「仲介業者預り」とする

特に誰でも名前を知っているような大手仲介業者が間に入っているのであれば、買主の支払う手付金は、決済時まで仲介業者が預かることにします。
債権者との抹消交渉の末、売買が不調となった場合には、仲介業者が預かっている手付金を買主に返還します。

２　手付金が戻ってこないリスクを飲んで買主が手付金を支払う

どうしても欲しい物件の場合、その物件を手に入れるには、売主の要望を飲むしかありません。
買主が気にしなければ一般的に行われているようです。

３　第三者の預りとする

１の仲介業者預りと似ていますが、仲介業者以外の、売主・買主とも信頼し納得できる第三者預りとすることが考えられます。

　例えば、取引に関与している弁護士などです。筆者も取引に関与している事案で手付金を預かったことがありました。
上記以外にも方法はありますが、費用がかからず簡易な方法としては、これらがよく採用されている方法ではないでしょうか。