自己競落について

 

 

自己競落については、よく不動産競売業者から質問を受けます。そもそも自己競落とはなんでしょうか。例えるならヤフーオークションで自分の服を出品し、最後は自分が落札することです。自分で出品して、自分で落札する、これを裁判所の不動産競売システムついて実行することです。どのような仕組で、どのようなメリットがあるのかを解説します。

 

競売を申立てるには、まず債権を有してなければなりません。新規でお金を貸し付け、不動産を担保にとっている場合か、あるいは債権の流通市場で中古の担保付債権を購入してきて保有している状態です。色々と書いてもイメージできないので、具体例で見ていきましょう。今回は新規の貸付けにより担保付債権を有している例です。

 

【例】

 

・A社はXに対し5000万円を貸付け、X所有の不動産に抵当権を設定した。

・しかしXは5000万円を返済しない。

・A社は抵当権に基づき裁判所に競売を申立てた。

・この不動産の時価はおおよそ2000万円である。

・裁判所により、最低売却価格は1500万円と定められた。

・2000万円で売れそうな不動産なので、競売業者は自分の利益を考慮し、1700万円で入札しようか、いや最近は競合も高い札を出してくるので1900万円で入札しようか、と試行錯誤している。

・開札日になり札を開けてみると、1番札はA社の5000万円であった。

 

このような状態が想定できます。ちなみに債権額よりも担保不動産の時価が低いことはよくあります。バブル期に貸付けた債権についてはバブル崩壊による地価の暴落が原因で債権額の方が多いです。また新築の戸建やマンションについても、不動産を含めモノの価格は新品が一番高く、住宅ローンはこの一番高い新築価格でローンを貸していますが、売るとき(時価)の中古価格は大幅に下落するので、債権額の方が多いのが一般的です。

 

5000万円では勝てないと競売業者は呆れる一方、なぜ2000万円の不動産に5000万円という高値で入札するのかと疑問に思いうでしょう。しかしこの後、A社は今回手出しの現金無しでこの不動産の所有権を手に入れます。A社と裁判所で次のような会話がなされます。

 

裁判所:「A社さん、今回の競売あなたが落札しました。ついては5000万円を納付してください。」

 

A社:「了解しました。5000万円を納付します。」「ところで5000万円で落札されたならば、債権者である私へ5000万円の『配当』が発生しますよね。」

 

 裁判所:「はい、そうです。」

 

A社:「5000万円を納付してもそのお金は債権者である私のところに、裁判所を経由して『配当』という形で、行って来いで戻ってきます。それならば、5000万円の配当はいらないので、5000万円の納付もしません。納付と配当の相殺する『差引納付』という手続きをするので、所有権を移転してください。」

 

これによりA社は、今回手出しの現金無しで所有権を取得します。ここで振り返ってみるとA社は5000万円という高額札で入札しても、そのお金は5000万円の高配当で戻ってくるので、他社に絶対に負けない債権額MAXの金額で入札して構わないわけです。

ここで注意しなくてはならないことは、A社は無料で不動産を手に入れて得したのではないということです。そもそもA社はXに対し5000万円貸付けており、返済の代わりに担保不動産を競売手続きにおいて取得しただけなので、お金は1円も戻ってきていません。この後、A社が取得した不動産を時価の2000万円で売れば、2000万円は戻ってきますが3000万円は損失となります。しかしA社にとって自己競落は以下のようなメリットがあります。

 

【メリット】

・低廉価格で落札されるリスクを排除できる。→1500万円で落札されたら競売業者はラッキーですが、債権者はたまりません。

・競落した不動産にバリューアップを加え、通常の市場で売却すれば、競売市場で売却するよりはるかに大きな額を回収できる。

・子会社等を使って債権額満額で入札・落札すれば、債権者は満額回収できる。

・不動産売却の時期を選ぶことにより、貸倒損失の計上時期をコントロールできる。

 

※メリットの最後の二つについては、一定の会計基準を満たすことが必要な場合があります。

 

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