決済時、抹消書類はどこに?

 

 

抵当権が付いている物件を買うとき、買主は抵当権の抹消がきちんとなされるか心配です。

決済現場に、債権者が抹消書類を持参して来ているであれば、その場で抹消書類を確認できるので安心ですが、すべての決済現場に債権者が来るとは限りません。債権者が来ない決済現場は多々あります。

債権者が来ない場合の抹消方法や手順について気にしたことがあるでしょうか。その場合、抵当権の抹消はどのように行なわれているのでしょうか。

 

ここでそもそも、債権者が決済現場に抹消書類を持参して来る、来ないの違いはどこからくるのでしょうか。主に2つほど考えられます。

 

1 オーバーローンしているかどうか

売買価格<抵当権の金額かどうかです。

つまり、売主が売買代金をもって抵当債務のすべてを完済できる場合には、債権者は決済現場に抹消書類を持って来ません。逆に、売買代金をもってもローンを完済できない場合には、債権者が抹消書類を持ってきます。

これは、債務全額完済の場合は、債権者に弁済(債務全額が着金)した時点で、抵当権は法的に自然と消滅します。抵当権は消滅したけれども、登記だけ残っている、という状態です。

しかし、抵当債務の全額でなく一部弁済の場合には、抵当権は自然消滅しません。抵当権の自然消滅・登記だけ残っている状態になるには、条件として抵当債務の「全額完済」が要件です。

一部弁済で抵当権の抹消が必要の場合には、債権者の積極的な行動:抵当権の「解除」という行為が必要です。債権者は一部弁済金の受領を確認し、抹消書類を決済現場で引き渡すことで抵当権の「解除」という行為のために来ているのです。

 

筆者も債権回収会社(サービサー)勤務時代は、ほぼすべての案件がオーバーローンの債権カットの案件だったので、任意売却が成立すると、抹消書類を決済現場に持参していました。「デリバリー」と呼ばれていました。(「抹消書類のお届け」、という意味でしょう。)

 東京から北海道にデリバリーに行きましたが、買主が資金を工面できず、決済が当日流れ2回連続空振りになったこともありました。飛行機代を2往復分まるまる損しました。

 

2 売主が受け取った売買代金を、一部弁済以外に使う時間的な猶予を与えずその場で確実に回収するため

税金を滞納して差押が入っている不動産を任売する際、税務署が来るのはこのためです。

 

上記のとおり、売買代金をもって抵当債務完済の場合には債権者は抹消書類を持って決済現場には来ません。

 

 たまに、オーバーローンしていないですが、債権者が抹消書類を持って決済現場に来る場合があります。これは売主から返済について何らかの手数料(期限前弁済のペナルティー的なもの、抹消書類のデリバリー手数料)を取っている場合があるので、その際には来るようです。

 その他、金融機関によってまちまちです。

 

このような状況ですが、「なぜ債権者が抹消書類を持って来ないのか」、「抵当権が抹消されるか心配だ」など買主から意見がある場合、どのように考えればよいでしょうか。

 

例えば

・決済場所が「丸の内1-1-1○〇ビル1階」

・債権者の本店が「丸の内1-1-1○〇ビル2階」

の同住所の場合、わざわざ債権者は決済現場に出席せず、「終わった上に来て」と言って来ないでしょう。この場合には抹消について、さほど心配はないでしょう。

 では、債権者の本店が隣のビルである「丸の内1-1-2」の場合はどうでしょう。さらに、道路を渡った「大手町1-1-1」の場合、少しずつ離れて1駅隣の駅前のビル、2駅となり…と考えてください。どのくらいから物理的、空間的な距離感に不安になるでしょうか。

 抹消書類の引渡が来るか、行くかという物理的、空間的な距離感の違いだけです。

 

また抵当権の抹消がきちんとなされるか心配な場合の解決策として、抹消書類の引渡の現場に同行するというものが考えられます。

通常、抹消書類は決済終了後、売主または司法書士が債権者のもとへ取りに行っています。これに同行させてもらいましょう。

そうすれば決済現場に債権者が抹消書類を持って来たのと同様の効果が得られるでしょう。





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